Als wij op onze website over het huurrecht spreken, dan hebben we het over het huurrecht dat zit op gebouwde onroerende zaken. Deze nuance moet gemaakt worden, omdat het huurrecht breder is dan dat. Zo gelden delen van het huurrecht bijvoorbeeld ook voor het huren van roerende zaken en onbebouwde onroerende zaken.
Maar als gezegd hebben we het hier over het huurrecht in relatie tot gebouwde onroerende zaken. De categorie gebouwde onroerende zaken is in hoofdlijnen onder te verdelen in drie subcategorieën:
Hierbij dient gedacht te worden aan zelfstandige woonruimte (huizen en appartementen), maar ook aan onzelfstandige woonruimte (kamers e.d.).
(290-bedrijfsruimte) Een winkel in de stad, een restaurant of een café. Dit zijn voorbeelden van de zogeheten 290-bedrijfsruimte. Het zijn kort gezegd die bedrijfsruimten die ‘voor het publiek toegankelijk zijn’, waar klanten dus fysiek terecht kunnen. Ook hotels en campings vallen onder dit huurregime.
(230a-bedrijfsruimte) Wanneer een bedrijfsruimte niet onder het huurregime van 290-bedrijfsruimte valt, valt de bedrijfsruimte onder de (rest)categorie als bedoeld in artikel 7:230a BW. Hierbij kunnen als meest sprekende voorbeelden kantoorruimte, maar ook loodsen, opslagruimte en fabriekshallen genoemd worden.
Voor een winkel, café of restaurant is de locatie vaak van groot belang. De locatie waarin de huurder investeert om van zijn exploitatie een succes te maken. Een huurovereenkomst voor winkelruimte (de middenstandsbedrijfsruimte) wordt daarom als uitgangspunt aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar. Dit wordt ook wel de termijnbescherming genoemd. Zowel de huurder, als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst na afloop van de eerste 5 jaar opzeggen, waarbij 12 maanden opzegtermijn in acht genomen moeten worden. Maar let op: de opzegmogelijkheden voor verhuurder zijn aanzienlijk beperkter dan de opzegmogelijkheden voor de huurder. Kort gezegd mag een verhuurder alleen na afloop van de eerste 5 jaar opzeggen indien (i) de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen of (ii) hij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik.
Een niet betalende huurder is natuurlijk de nachtmerrie van iedere verhuurder. In hoofdlijnen zijn er twee mogelijkheden om uw huurder aan te pakken. Als verhuurder kunt er voor kiezen om tegen uw huurder een incassoprocedure/ dagvaardingsprocedure te starten om de openstaande huurpenningen voldaan te krijgen. Het is gebruikelijk dan tevens rente en kosten mee te vorderen. Het alternatief is om in een dagvaardingsprocedure of in een kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen. Dit aangezien uw huurder in strijd met de huurovereenkomst en wet handelt. In de regel wordt een verzoek tot ontruiming toegewezen bij drie maanden huurachterstand en/of stelselmatige te late betaling.
Maar zeker net zo vervelend als een niet betalende huurder, is een huurder die flinke overlast veroorzaakt. Incidentele overlast is al niet prettig, maar zodra de overlast van uw huurder stelselmatig wordt is het vaak noodzakelijk voor u als de mogelijkheid in te grijpen. Bij structurele overlast van huurder kunt u de kantonrechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden.
Anders dan bij de huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte, geldt voor de huur van overige bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) een zeer grote mate van contractvrijheid. Zo geldt er géén minimale huurtermijn of een termijnbescherming voor de huurder. De huurovereenkomst kan zowel door de huurder, als door de verhuurder na afloop van de overeengekomen huurtermijn worden opgezegd. Daarbij moet de verhuurder die de huurovereenkomst opzegt ook de ontruiming aanzeggen. Doet de verhuurder dit niet, dan hoeft de huurder (ondanks een rechtmatige opzegging) het gehuurde nog niet te ontruimen. Maar let op: ook indien de huurovereenkomst op de juiste wijze is opgezegd én de ontruiming is correct aangezegd, dan biedt de wet huurders de mogelijkheid om aan de rechter om ontruimingsbescherming te vragen. Hiermee kan de ontruimingstermijn door de rechter worden verlengd. In de regel één jaar, maar in theorie kan deze periode oplopen tot drie jaar na de oorspronkelijke ontruimingsaanzegging. Of en zo ja hoe lang een rechter de huurder ontruimingsbescherming zal doen toekomen, is afhankelijk van de over en weer staande belangen van huurder en verhuurder.
Wil je meer informatie over hoe wij jou kunnen bijstaan in juridische kwesties? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij helpen je graag verder.
SPRAAQ huur- en ondernemingsrecht
Twentepoort Oost 61-20
7609 RG Almelo
Onze advocaten zijn actief in de omgeving van Almelo, Wierden, Enter, Hengelo, Borne, Rijssen, Nijverdal, Tubbergen, Holten, Vriezenveen.
SPRAAQ huur- en ondernemingsrecht biedt geen faciliteit voor het beheer van derdengelden. SPRAAQ huur- en ondernemingsrecht beschikt niet over een derdengeldrekening.
Design Bureau Peters
