Direct juridisch advies nodig? Bel 085 773 20 85
Dringend eigen gebruik van een bedrijfsruimte/ winkelruimte. Het kan voorkomen dat je als verhuurder een verhuurd pand toch opeens dringend zelf nodig hebt voor bijvoorbeeld uitbreiding van je eigen naastgelegen bedrijf. Maar hoe zit dat eigenlijk: kun je dan overgaan tot beëindiging van de huurovereenkomst met je huurder?
In een eerder artikel heb ik een uiteenzetting gedaan over de opzegmogelijkheden voor jou als verhuurder bij een huurovereenkomst bedrijfsruimte/ winkelruimte. Opzeggen wegens dringend eigen gebruik is één van de twee mogelijkheden om een huurovereenkomst na afloop van de eerste vijf jaren op te zeggen door een verhuurder (met inachtneming van de opzegtermijn van 12 maanden). Maar wanneer is er nu sprake van dringend eigen gebruik als bedoeld in de wet?
Voor dringend eigen gebruik is vereist dat je als verhuurder aannemelijk maakt dat jij het verhuurde:
(1) persoonlijk in
(2) duurzaam gebruik wil nemen en jij het verhuurde daartoe
(3) dringend nodig heeft.
Belangrijk is dat er geen plaats is voor een belangenafweging. Is er sprake van een enig dringend eigen gebruik, dan moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen. Het is dan ook van groot belang voor jou als verhuurder om het dringend eigen gebruik zodanig goed te onderbouwen, dat (de advocaat van) de huurder hier niet met succes op kan schieten.
Eigen gebruik
Allereerst moet er sprake zijn van eigen gebruik. Wanneer is hiervan sprake? Van eigen gebruik is sprake als je als verhuurder met het voorgenomen gebruik een eigen belang dient. Doordat je als verhuurder bijvoorbeeld zelf het gehuurde wil gaan exploiteren, maar ook het feit dat een direct familielid het gehuurde wil gaan exploiteren kan hieronder vallen. Ook dat kan een eigen belang dienen. Er is sprake van ‘eigen’ als het gaat om de verhuurder zelf, zijn/ haar echtgenoot, zijn/ haar geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. Deze opsomming is limitatief.
Hoe zit het dan met een rechtspersoon? Het komt in de praktijk namelijk veel voor dat het gehuurde verhuurd wordt door een rechtspersoon (een B.V., een N.V. e.d.). Uit de jurisprudentie blijkt dat deze opzeggrond ook geldt voor de bedrijfsmatige verhuurder.
Dringend
Als verhuurder die voornemens is de huurovereenkomst op te zeggen, zal ieder argument vaak dringend voor hem/ haar zijn. Maar hoe zal de rechter dit beoordelen? De vraag of jij verhuurder de gehuurde bedrijfsruimte dringend nodig hebt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hoewel het woord ‘dringend’ anders doet vermoeden, drukt het woord niet een mate van haast of fatale ernst uit. Het gaat erom of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is.
Als verhuurder hoeft je slechts het dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. Het is niet nodig om objectieve gegevens aan te voeren. Maar let op: de bewijslast ligt wel bij jou als verhuurder. Algemene bedrijfseconomische gronden kunnen al voldoende zijn om de dringende noodzaak aannemelijk te achten. Als je als verhuurder de dringendheid aannemelijk maakt, dan is er geen plaats meer voor een belangenafweging van de huurder tegen die van jou als verhuurder (hoe anders bij woonruimte). Bij de bedrijfsruimte maakt het ook niet uit op welke wijze de wil tot dringend eigen gebruik is ontstaan. Zo kan de verhuurder niet worden tegengeworpen dat hij zelf de omstandigheid heeft gecreëerd die tot opzegging hebben geleid.
Financiële belangen kunnen zeker een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Als je als verhuurder een hoger rendement kan behalen als je het gehuurde zelf gaat exploiteren of laat exploiteren door een derde die nog onder ‘eigen’ valt (zie hiervoor), dan kan dat voldoende zijn om dringendheid aan te nemen. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Daarbij is ook niet vereist dat je als verhuurder in het maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat je het verhuurde nodig hebt om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
Andere mogelijkheden voor verhuurder?
Het bestaan van andere mogelijkheden voor jou als verhuurder om in de gestelde behoeften te voorzien, hoeven een verzoek tot beëindiging op grond van dringend eigen gebruik niet in de weg te staan. Alleen wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van jou als verhuurder te vergen staat het toewijzing van het gevorderde in de weg. Als verhuurder behoef niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat jij als verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.
Ook een algemeen bedrijfseconomisch belang kan voldoende zijn. Zelfs als de dringendheid door de verhuurder zelf is ontstaan en/of als er voor de verhuurder alternatieven zijn om hetzelfde doel te bereiken. Dit is recent weer bevestigd door een uitspraak van de Hoge Raad.
Wachttijd van drie jaar
Oké, er is in jouw situatie sprake van dringend eigen gebruik. Kun je dan met succes opzeggen? Daarvoor is ook relevant om te beoordelen of de beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik niet gedaan wordt binnen drie jaar nadat je rechtsopvolger bent geworden van de vorige verhuurder. Want een dergelijke vordering is niet toewijsbaar als de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder (dus de nieuwe verhuurder) en hij de huur opzegt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Deze wachttijd gaat dus pas lopen als de huurder door middel van een schriftelijke mededeling van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gesteld. De nieuwe verhuurder moet dus drie jaar wachten voordat hij de huurovereenkomst opzegt wegens dringend eigen gebruik.
Schadevergoeding
Aan alle vereisten is nu voldaan en de rechter gaat over tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Ben je als verhuurder dan klaar? Niet helemaal. Want als de huurovereenkomst wordt ontbonden, kan de huurder aanspraak maken op een aantal vergoedingen, waaronder:
Het gaat dan om een tegemoetkoming in deze kosten. Niet in de werkelijke kosten
Als je als verhuurder voordeel geniet van het feit dat de bedrijfsruimte vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf dat gelijksoortig is aan de vorige huurder, dan kan deze vorige huurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen van jou als verhuurder. Van belang is wel dat het voordeel toe te schrijven is aan de ondernemersactiviteit van de vorige huurder en de verhuurder dit voordeel ook echt geniet. Een voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van de bedrijfsruimte valt hier dus niet onder.
Schadevergoeding ontbreken wil verhuurder
Als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen van aanvang af of in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, dan ben je als verhuurder schadeplichtig ten opzichte van de huurder. De wil wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest indien de bedrijfsruimte niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst duurzaam in gebruik is genomen door de verhuurder. De rechter bepaalt op verzoek van de huurder of ambtshalve een bedrag dat je als verhuurder aan de huurder moet betalen. Hoe hoog de schadevergoeding zal zijn, is op voorhand lastig te zeggen. Er geldt geen vastomlijnd kader. Niet alleen de verplaatsings- en herinrichtingskosten kunnen hier onder vallen, maar ook de gederfde omzet.
Een dergelijke vordering dient door een huurder binnen vijf jaar nadat de huur in geëindigd worden ingesteld, op straffe van verval.
SPRAAQ advocaten
Twentepoort Oost 61-20
7609 RG Almelo
© 2023 SPRAAQ advocaten | Privacybeleid | Algemene voorwaarden | Klachtenregeling
