Direct juridisch advies nodig? Bel 085 773 20 85
Een middenstandsbedrijfsruimte wordt in het normale spraakgebruik vaak ook wel een winkelruimte of genoemd. Niet alleen een winkel, maar bijvoorbeeld ook een hotel, café, restaurant en kapperszaak vallen onder de deze huurcategorie. Kort samengevat geeft de wet de volgende – cumulatieve – eisen om onder deze huurcategorie te vallen:
Er moet sprake zijn van een gebouwde onroerende zaak
De verhuurde ruimte moet bestemd zijn voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf
De verhuurde ruimte moet gekwalificeerd kunnen worden als een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek.
Voldoet het gehuurde niet aan voornoemde eisen? Dan is het uitgangspunt dat het gehuurde kwalificeert als een ‘overige bedrijfsruimte’ (zoals genoemd in artikel 7:230 BW).
Grofweg betekent dit dat bedrijfsruimtes waar klanten fysiek dingen kunnen kopen of bestellen. Dit lijkt makkelijk, maar het is lang niet altijd even duidelijk of een gehuurde ruimte wel of niet valt onder deze definitie. Valt dit wel onder de kwalificatie als voornoemd of toch niet? Dat hierover veel discussie kan bestaan blijkt wel uit een greep uit de jurisprudentie:
Maar waarom is het eigenlijk zo belangrijk of een huurovereenkomst valt onder de middestandsbedrijfsruimte (7:290 BW) of de overige bedrijfsruimte (7:230a)?
Het antwoord is simpel: omdat er geheel andere spelregels gelden!
Uitgangspunt 5 + 5 jaar:
Bij de huurovereenkomst winkelruimte geldt als wettelijk uitgangspunt dat de huurovereenkomst duurt voor een periode van 5 + 5 jaar. Ik hoor je denken: “5 + 5 jaar? Waarom dan niet gewoon gelijk 10 jaar?” De reden dat de wetgever hier niet voor gekozen heeft , is omdat de huurovereenkomst winkelruimte wel na vijf jaar moet kunnen worden opgezegd (en dan met name eenvoudig door de huurder). Anders dan bij een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte gaat het dus direct om een relatief lange(re) huurperiode. Heel simpel gezegd is ooit voor deze opzet gekozen omdat bij een huurovereenkomst winkelruimte de plek/ locatie veel meer van belang geacht wordt voor het succes van de onderneming, dan bij een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte.
Liever korter? De proefperiode
As verhuurder wil je niet altijd direct een huurovereenkomst aangaan voor de periode van 5 + 5 jaar. Daarvoor biedt de huurovereenkomst winkelruimte voor bepaalde tijd de oplossing. De wet biedt (op grond van artikel 7:301 BW) jou als verhuurder de mogelijkheid om met een huurder een huurovereenkomst voor korte duur aan te gaan, meer specifiek van maximaal twee jaren. Dit wordt ook wel de proefperiode genoemd. Daarbij kan zelfs afgesproken worden dat de huurovereenkomst van rechtswege (en dus zonder opzegging) eindigt. Maar let erop dat dit ook gebeurd of anders dat de huurovereenkomst tijdig en correct wordt opgezegd. Want anders wordt de huurovereenkomst automatisch toch weer omgezet in een huurovereenkomst van 5 + 5 jaar (te rekenen vanaf aanvangsdatum van de oorspronkelijke huurovereenkomst).
Huurovereenkomst langer dan 2 jaar, maar korter dan 5 jaar?
Het is goed om je als verhuurder te realiseren dat een huurovereenkomst die wordt aangegaan voor een periode langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar (bijvoorbeeld drie jaar) bij een huurovereenkomst winkelruimte van rechtswege (dus automatisch) geldt voor de duur van vijf jaar. Er kan dus in het voorbeeld wel drie jaar in de huurovereenkomst staan, maar dat wordt op grond van de wet (artikel 7:292 lid 1 BW) wordt dat dus een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar.
De huurovereenkomst van 5 + 5 jaar kunnen zowel de huurder, als de verhuurder na afloop van de eerste vijf jaar opgezegd worden. Hierbij dient dan een opzegtermijn van 12 maanden in acht genomen te worden.
De huurder kan de huurovereenkomst (tijdig) en zonder opgave van reden opzeggen. Daarbij is het goed om op te merken dat jij als verhuurder een huurovereenkomst alléén kan opzeggen met vermelding van één van de twee volgende opzeggingsgronden:
Als verhuurder van een huurovereenkomst winkelruimte kan je dus niet na afloop van de eerste vijf jaar opzeggen bijvoorbeeld omdat je een huurder kan krijgen die bereid is een hogere huurprijs te betalen. Kortom: zeer geringe opzegmogelijkheden.
Indien jij als verhuurder na afloop van de huurperiode van 5 + 5 jaar de huurovereenkomst winkelruimte wenst op te zeggen, dan heb je meer ruimte om de huurovereenkomst op te zeggen. Naast de twee opzeggingsgronden als hiervoor genoemd, kan een verhuurder de huurovereenkomst winkelruimte ook opzeggen indien:
van de huurovereenkomst. De rechter zal niet ‘zomaar’ de huurovereenkomst beëindigen. Dit zal de rechter alleen doen bij zwaarwegende belangen van de verhuurder.
SPRAAQ advocaten
Twentepoort Oost 61-20
7609 RG Almelo
© 2023 SPRAAQ advocaten | Privacybeleid | Algemene voorwaarden | Klachtenregeling
