Ontruimings
bescherming

Wat is dat precies en hoe werkt het?

Zo werkt ontruimingsbescherming

Weinig (spel)regels

Anders dan bij een huurovereenkomst winkelruimte (middenstandsbedrijfsruimte), geldt voor de huur van ‘overige bedrijfsruimte’ (denk aan kantoorruimte of opslagruimte) een zeer grote mate van contractvrijheid. Een huurder en verhuurder mogen – bijna – alles met elkaar afspreken zonder gebonden te zijn aan wettelijk verplichte (spel)regels. Zo geldt er géén minimale huurtermijn of een termijnbescherming zoals die wel gelden bij een huurovereenkomst winkelruimte. Leg de afspraken die gemaakt worden wel goed vast in een huurovereenkomst.

Na correcte opzegging en aanzegging ontruiming heeft huurder nog twee maanden

Als de huurovereenkomst door jou als verhuurder juist is opgezegd en de ontruiming is aangezegd, hoeft de huurder het gehuurde niet direct bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen. Is dat niet gek? Wellicht wel, maar zo is het nu eenmaal. De huurder heeft vanaf de datum dat de ontruiming is aangezegd nog twee maanden de tijd om het pand te ontruimen. De huurder heeft dus altijd (van rechtswege) twee maanden ontruimingsbescherming.

De huurder heeft dus twee maanden de tijd/ het recht om het gehuurde te ontruimen. Uiteraard kan/ mag de huurder eerder het gehuurde verlaten. Hij kan daartoe echter niet worden gedwongen door jou als verhuurder. Terwijl de ontruimingsbescherming loopt, moet de huurder wel betalen voor het gehuurde. Geen huur meer, want de huurovereenkomst is geëindigd. De huurder moet een gebruiksvergoeding betalen. Deze gebruiksvergoeding is gelijk aan de laatste maandelijkse huurprijs.

Laat de huurder deze termijn verstrijken zonder een verzoek ontruimingsbescherming in te dienen, dan moet hij aan het einde van deze twee maanden het gehuurde hebben ontruimd. Zo niet, dan kan jij als verhuurder via een spoedprocedure bij de kantonrechter verzoeken om de huurder tot ontruiming te dwingen.

Na twee maanden is het klaar?

Nee, niet altijd. Want een huurder kan een aanvullend verzoek tot ontruimingsbescherming indienen bij de bevoegde kantonrechter. Dit door middel van het indienen van een verzoekschrift bij de bevoegde kantonrechter. De huurder moet dit doen binnen twee maanden nadat de ontruiming is aangezegd? Doet de huurder het verzoek één of meerdere dagen te laat? Dan is zijn kans voorbij en kun jij als verhuurder de kantonrechter verzoeken de ontruiming te gebieden, zo nodig op laste van een dwangsom.

Als je als verhuurder wel hebt opgezegd, maar niet de ontruiming heb aangezegd: wat dan?

Is de huurovereenkomst door jou als verhuurder alleen maar opgezegd en is de ontruiming niet aangezegd, dan gaat de twee maanden termijn voor het indienen van het verzoek tot ontruimingsbescherming nog niet lopen. De twee maanden termijn gaat pas lopen nadat de ontruiming is aangezegd. Dus bij het opzeggen van een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte, ook altijd de ontruiming aanzeggen (!). Let daarbij ook op het tijdstip waartegen de ontruiming wordt aangezegd. Dit mag namelijk niet vóór het tijdstip liggen waartegen wordt opgezegd.

Schorsing ontruimingsverplichting

Is het verzoek tot ontruimingsbescherming tijdig gedaan, dan hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen totdat de rechter op het verzoekschrift heeft geoordeeld. In de praktijk zien we dat huurders die de gehuurde overige bedrijfsruimte niet willen verlaten, vrijwel aan het einde van de twee maand termijn een verzoekschrift tot ontruimingsbescherming indienen. Dit om zo de maximale termijn te benutten om maar niet te hoeven ontruimen.

Beoordeling verzoek: belangenafweging

De rechter zal bij de beoordeling van het verzoek tot ontruimingsbescherming de belangen van de huurder en verhuurder wegen. Denk aan de volgende omstandigheden:

– hoe belangrijk is het gehuurde voor het voortbestaan van huurder?

– wat voor een plannen heeft de verhuurder met het gehuurde?

– was de huurder op tijd van de hoogte van de opzegging en wat heeft hij in de tussenliggende periode gedaan om elders ruimte te verkrijgen?

– was de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een goede huurder?

Komt de rechter tot het oordeel dat de belangen van de huurder zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder, dan zal het verzoek tot ontruimingsbescherming worden toegewezen voor een periode van maximaal één jaar. Na die maximale periode van één jaar zal de huurder echt moeten vertrekken, tenzij hij nogmaals ontruimingsbescherming vraagt. Dan zal er wederom een belangenafweging plaatsvinden. De eerste termijn van ontruimingsbescherming zal daarbij meegewogen worden. Slechts in uitzonderlijke gevallen zal een huurder wederom een termijn gegund krijgen om nog niet te hoeven ontruimen. In theorie kan de huurder ook daarna nogmaals een verzoek indienen, waardoor in totaal maximaal drie jaar ontruimingsbescherming kan worden gekregen.

De ervaring leert dat rechters terughoudend zijn met het toewijzen van een verzoek tot ontruimingsbescherming. Het is evenwel van belang dat jij als verhuurder goed/ deugdelijk verweer voert tegen een dergelijk verzoek, om te voorkomen dat je huurder (nog) langer in het gehuurde kan blijven zitten

Geen ontruimingsbescherming

In de volgende gevallen heeft een huurder geen recht op ontruimingsbescherming:

de huurder heeft de huurovereenkomst zelf opgezegd of;
de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden;
de huurovereenkomst is ontbonden vanwege een tekortkoming van de huurder;
de huurder heeft het verzoek niet binnen de twee maanden termijn (en dus te laat) ingediend.

Ervaren advocaten

Zoals te lezen is het allemaal nog niet zo eenvoudig. En daarom zijn wij. Wij zijn al jarenlang als advocaat werkzaam in het huurrecht en hebben ruime ervaring met dit soort procedures. Als je contact met ons opneemt, plannen we snel een afspraak (en dat kan bij ons op kantoor of via Teams) zodat jij jouw rechtspositie op korte termijn helder hebt.

Over ons gesproken

★★★★★ 5/5

Zeer effectief gesprek gehad. Deskundig geholpen op een bovendien prettige wijze

Frans Willemsen / Google review

★★★★★ 5/5

Eerlijk, recht door zee, duidelijk, en erg behulpzaam, dat is Kirsten Roskam in een notendop. Bij een arbeidsconflict moet je Kirsten achter, naast en voor je hebben staan. Gegarandeerd succes. Ik hartje haar.

Dick Teder / Google review

★★★★★ 5/5

Voor een geschil met een huurder werd ik doorverwezen naar mr. Mark Bollen. Mark heeft mij goed en professioneel bijgestaan en voorzien van het juiste advies. Het contact verliep soepel, snel en persoonlijk.

Dankzij de expertise van Mark is deze zaak ook afgesloten met het gewenste resultaat.

Mark Kleinpenning / Google review

★★★★★ 5/5

Er komt veel op je af, wat te doen? Ow nee gaat dit wel goed? Dan is daar Mark. Voor mij een redder in nood. Schakkelt snel en help overzicht te creëren. Met Mark naast mij voelde ik mij sterker. Dankbaar.

Corinne de Haas / Google review

★★★★★ 5/5

Stephanie Profijt heeft mij ontzettend goed bij gestaan. Ze reageerde altijd heel snel op mijn vragen. Het gaf mij veel rust om iemand te hebben met zoveel kennis van zaken. Ze luisterde goed en communiceerde heel duidelijk. Ik ben zeer tevreden over haar werk en inzet. Zeker een aanrader!

Jolanda Brager / Google review

Vragen voor Ontruimings bescherming?

Mark Bollen

Arbeidsrecht

Huurrecht

Ondernemingsrecht

Kirsten Roskam

Stephanie Profijt

Mark Bollen

Robert Kroon

Myrthe Kreijkes

Ger Vermeulen

Ontruimings
bescherming

Zo werkt ontruimingsbescherming